VOICE

お客様の声

大手IT企業勤務 R.H氏(その2)

皆さんこんにちは!

三木さんに凄腕大家と言われたR・Hです。

さて、前回は「購入物件の空き室をリフォームして家賃アップ&収益向上」させている、「物件購入の早道は良いパートナーと探し」等書きましたが、今回また書く機会を頂きましたので、退去後の現状回復(リフォーム)について触れたいと思います。

自分の物件で退去(空き部屋)が出ました。

皆さんなら、どう対処されますか?

(前提条件:壁紙にキズ、破れ、清掃では落ちない汚れあり)

1、最低限の現状回復(キズ、破れの所の張り替え等の修復)
2、壁紙、床の全張り替えのリフォーム
3、水回りを含めたフルリフォーム

まあ、最低限1は必要ですね。

でなければ、新規募集すらかけられません。

また、家賃を値下げしての募集でないと入居者がなかなか付かないでしょう。

3の場合は、どうでしょう。

確かに、新築同様内装も設備も綺麗になり家賃アップは望めます。

節税効果(経費計上)を狙って、実施するのであれば良いのですが、一体何年の家賃収入でその費用を回収するのでしょうか?

現状回復(リフォーム)の費用目安ですが、

1の場合は、平米5千円前後。
2の場合は、平米1万円前後
3の場合は、平米8万から15万前後。
(上記価格は、ワンルームの20平米から30平米の場合)

(上記価格は、私の物件で見積を取った平均価格です)

ここでもう一つ問いです。

皆さんは、今後不動産投資をどのようにされたいですか?

もちろん、不動産をどんどん買い増しし続けたいですよね!!

不動産投資を現状維持(買い増無し)で良いのであれば、大金を使って節税&家賃アップを図るの3でも良いでしょう。

しかし、今後物件を買い増しされたいのであれば、少しでも経費を抑え、次の物件購入の資金に回すべきだと私は思います。

更にもう一つ問いです。

あなたは、1~3のいずれかで、空室の現状回復をしました。

現状回復後の部屋を見に行って、「あなた自身そこで住んでみたい」と思いますか?

またはご家庭をお持ちの方なら「趣味部屋や1人になりたい時の隠れ家として使いたい」と思いますか?

あなた自身住んで見たい、使いたいと思わないのであれば、内見に来たお客さんも「住みたいとは決して思わない」でしょう。

私のリフォーム(どちらかと言うとリノベーションになりますが)は、まさしく自分が住んでみたいと思うデザインで内装を仕上げています。

費用は平米1万円前後で、壁面、床面をほぼ全リフォームを実施します。

そして、家賃を上げて募集します。

もう既に、そこに住んでみたい(自分自身ですが)と思う人がいるのですから、後は管理会社さん、仲介業者さんのお力を借りてその部屋に「共感する入居者さん」を見つけてもらうだけです。

今回は、現状回復について書いてみました。次回機会あれば、R・H流内装デザインの考え方、空室の宣伝方法等々をお話致します。

それでは、次回お会いできることを楽しみにしております。
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