土地値アパートを探し購入を進める手法の投資家が購入後に直面するのは、リーシングと高額な工事費用です。
ＯＭパートナーズがある西麻布エリアでは土地値アパートは滅多に売りに出されませんし、出たとたんに買付が入ります。
特に西麻布交差点付近は商業地で容積率の大きいエリアですので商業ビルがほとんどです。
六本木通り沿い（西麻布交差点~六本木交差点）の旧耐震の商業ビルは定期借家契約終後は、立替の案件が多く数年後には新しい高層ビルが建ち並び景色も模様変えになることでしょう。
通りから一本入った狭い道路幅のさらに道路付の悪い旗竿敷地くらいしか築古アパートを見ることはありません。
それでも売り物件が出ればすぐに買い手が現れることでしょう。
価格帯5,000万円以下のお手頃な木造アパートとなると場所は・都心から少し離れた住宅地や下町、あとは東京都下で築30年超・最寄り駅から11分~15分くらいの立地になります。
それでもフルローンで購入できれば投資家としては成功ですが、経営者として満室経営で運用するにはリーシングに特化した管理会社との連携がポイントになってきます。
得てして上記のような築古アパートは、長年住んでいる入居者のケースが多く中には新築当時から住んでいる入居者もいます。
2階建て・2DK×8室・新築当時家賃7万円・56万円/月・672万円/年・現在の家賃5万円・2室空室・満室想定利回り12%での売値5,000万円。
7万円支払っていた入居者が退去すれば家賃は5万円以下になります。
30年経過してますから設備も時代遅れでかなり傷んでいます。
当時の風呂はバランス釜が多いので、現在の通常タイプの風呂に交換となります。
原状回復費だけで50万円・設備交換で50万円で100万円コースです。
なんとか費用を捻出し、それでも入居が決まれば回収はしていけますが、決まらなければ資金回収がスタートしません。
積算評価150%＞売り出し価格100%であっても、現在の金融市況下でフルローン、ましてやオーバーローン融資の条件までもっていける案件・確率は極めて低いと言えるでしょう。
不動産投資に対する融資条件が厳しくなればなるほど概ね売り出し価格は下がる傾向にありますが、物件価格が下がっても購入に必要な現金は増えます。
逆に融資条件が緩和されればされるほど物件価格は上昇しますが、初期費用は抑えることができます。
しかし融資額が大きければ大きいほど返済額が増えますからキャッシュフローは少なくなり経営リスクは高くなります。
不動産投資は入口で勝負が決まりますので安い価格で買うに越したことはありません。
安い価格で購入することは常に正解なのです。
フルローンが簡単に引ける時勢であっても経営コストの準備は常に必要ですから余剰資金は多いに越したことはないでしょう。
誰もが自分の生き方にあった職業を選ぶように、不動産投資も自分にあった投資スタイルで選ぶことができます。
不動産投資が正解なのはどうかは最後に分かるものなのです。