購入した物件が順調に回ると投資家として、規模を拡大していきたくなるのは当然のことです。
一棟目なら重要事項説明書・売買契約書・物件資料等及び、略歴書・金融エビデンスを提出すれば金銭消費貸借契約・決済と比較的スムーズに事が運びますが、買い増しとなっていくとそう簡単にはいきません。
価格にもよりますが、二棟目ならまだ融資が引けたとしても三棟目・四棟目となると話は違ってきます。
いくら提出資料を揃えて担当者に掛け合ってもうんともすんとも言わない・話がなかなか前に進まない。
そうこうしているうちに融資特約なしで買い付けを出した2番手に案件を掻っ攫われていく。
これを繰り返していくと業者からも金融機関からも信用されなくなります。
物件紹介もされなくなり融資相談もできなくなり資産拡大が事実上できなくなっていきます。
OMパートナーズが売買・管理で取引している投資家・経営者の方はしっかり準備して資産拡大をしていっています。
投資は自己責任ですので人任せ・物件が出てきてからの対策では遅すぎますしそのようなスタンスの方には物件は回ってきません。
業者も金融機関もビジネスなので買えない方に時間を使うことはしません。
先に投資を始めていたとしてもしっかりと準備した方にはすぐに追いつき追い越されていってしまうでしょう。
不動産は高額でそのもの自体に価値がある金融商品ですので、良い物件は資金力・行動力がある層の中での取り合いで、その資金を早く準備した者が勝つ世界なのです。
良い情報を上流でしかも自分だけに紹介されるようになるにはそれなりの対応と準備をしておくことが必要であることは想像に難しくないことでしょう。
PL・BSを見て金融機関が貸したくなるようにしておかなければなりません。
資金力がある方なら現金を見せればいいですがそれでは10億・20億と買い進めることはできません。
ご自身の資金サイズに合わせて計画的にエビデンスを設計しておく必要があります。
不動産経営は中長期的な事業ですのでマネープランに関しても中長期的に計画しそのバランスを舵取りしながら進めて行かなければなりません。
特に法定対応年数を超えた融資期間でレバレッジをかけた所有物件の資金管理は見直しが必要です。
建物は人とは違い具合が悪くなっても自ら言葉を発することはありません。
急に壊れたりします。
OMパートナーズは管理物件の法定点検を原則通りに行っています。
法定点検は、人間ドックのようなものです。
是正・不備箇所・経年劣化により正常に機能しない設備は交換しましょう。
築古になればなるほど経費は嵩んでいきますし家賃は基本下落していきます。
それは上場企業で長年働いている管理職のサラリーマンの給与が高いこととイコールです。
言うなればオーナーチェンジで中古物件を購入するということはその実績を買う（ヘッドハンティング・高利回り）・享受するかわりにリスク（給与・高い経費）を取るということなのを理解しておきましょう。
うまくいくことに理由があるようにうまくいかないことにも必ず原因があります。
その原因を突き止め対策を講じることをやり続けなければなりません。
買い増しをしていくためにも所有物件のメンテナンス・出口を見据えた計画を立てておくことは必要十分条件です。
会社（事業）経営はその規模を大きくすればするほど収益はアップしますが、また経費もアップします。
定期的なリストラは規模拡大をしていく以上、必要な経営判断と言えるでしょう。