25年ぶりに用途地域が追加されます。

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用途地域とは、住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるものですが、2018年4月1日より「田園住居地域」が追加されて13種類になりました。

概要は「田園住居地域は農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する用途地域とするものとすること。」とされています。

ではどのような建物が建築可能なのかと言いますと、

・第一種低層住居専用地域に建築可能な建築物

・農産物の生産・集荷・処理または貯蔵に供するもの

・農業の生産資産の貯蔵に供するもの

・地域で生産された農産物の販売を主たる目的とする店舗その他の農業の利便を増進するために必要な店舗・飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積が500㎡以内のもの

・前号に掲げるもののほか、店舗・飲食店その他これらに類する用途に供するものうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が150㎡以内のもの

・前各号の建築物に附随するもの

上記が田園住居地域で建築できる建築物となります。

都市農家の保全・活用の一環として、生産緑地地区内で直売所、地産地消の農家レストラン棟の設置を可能とすることを目的とする緩和の一つです。

平成29年2月の話ですが、都市緑地法の一部を改正する法律案が閣議決定しました。この改正案の目玉の一つが、新しい用途地域「田園住居地域」の創設です。

都市緑地法を改正する背景には「2022年問題」があります。

「生産緑地」という看板が立った農地を見たことがある人も多いと思います。

その土地は、住宅地にありながら農地として扱われ、毎年の固定資産税や相続税において格段の恩恵を得ています。

現行の生産緑地法が施行された1992年に生産緑地の指定を受けた土地は、30年経った2022年に制度の期限が来て、行政に買い取りを申し出ることが可能になると考えられていました。

しかし行政は財政難からその土地全てを買い取りそうにありません。

そんな中で生産緑地指定が解除されると、大量の土地が売却される可能性があります。

土地の大量供給が一時期に行われると需給バランスが崩れ地価が大幅に下がるのではないかと懸念されています。これが、「生産緑地の2022年問題」です。

東京都で見ますと、現在東京都の生産緑地は全国で13,442ヘクタール(997万坪)になります。

仮に生産緑地が全て宅地化された場合、約25万戸の一戸建ての建設が可能です。

また賃貸住宅を建てると固定資産税が6分の1に軽減されるなどの税制優遇があるため新規の賃貸住宅供給が大量に行われると懸念されます。

不動産市場では2022年に大量の住宅用地が放出されると考えられており、ハウスメーカーやマンションデベロッパー、アパート建設会社などがビジネスチャンスととらえ、商機を狙っています。

私見ですが、住宅が一気に増えても学校やライフラインなどのインフラ整備が間に合わなくなります。

このことを考えると何らかの規制が入るのではと考えています。

こうした「2022年問題」への取り組みの一つが「田園住居地域」ということになります。

私も不動産の仕事に従事してから初めての用途地域追加です。

不動産市況は大きな変貌を遂げようとしています。

 

 

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