お客様の声第三弾を更新

平素より大変お世話になっております。
OMパートナーズ株式会社代表取締役の三木でございます。

お待たせ致しました！
第一回、第二回の掲載で大変ご好評をいただきましたので、R.H様に第三回目のコラムをお書きいただきました。

皆様にもR.H様のようにオリジナルの工夫を凝らし、楽しみながら大家業を営んでいただけるととてもうれしいです。

以下、本文です。
是非ご一読ください！

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皆さんこんにちは！
R.Hです。今回で３話目になりますが、今回は３つの話をしたいと思っております。

・私のリフォーム現況
・リフォームでどれだけの家賃UPができたのか
・退去対策

私は、現在5棟62部屋を所有しており、今まで37部屋のリフォームを実施してきました。(そのうちの1棟最近売却しましたが)
また、今空き部屋3部屋リフォーム中なので、実に40部屋と所有部屋数の6割強もリフォームしてきたのですが、どれ一つとして全く同じ内装デザインはありません！

それは何故か。

最初の頃は、自分の住みたい部屋づくりをコンセプトに、毎回違う部屋のデザインをしてきたのですが、ここ一年のリフォームは、内装デザインの事業化を目指して、実験を兼ねて部屋づくりをしております。

その中から、入居者様、仲介業者様の反響の良いものをピックアップして、パッケージ化しようと試みております。

近い内に皆さまにご紹介できればと思っております。

さて、３７部屋をリフォームしてどれだけ年間家賃をUPできたのかですが、おかげ様で購入時想定家賃より現在は約250万UPして運営できております。

これは、「もう一棟購入して運営している金額と同額」、若しくはそれ以上の家賃金額になります。

私の所有している５棟の内、４棟は単身者向けのため、更新のたびに退去者が出る、その度にリフォームしてきた結果が、現在の家賃年収まで引き上げることができました。

なぜ、更新の度に退去者がでるのかは、この下の記事に記載いたします。

そして、個性的な内装なので、仲介業者様からも注目を浴びる訳ですが、家賃は相場より少し高いため、入居人の殆どは私のデザインした内装を非常に気に入ってくれて入居していただいている人達なので、リフォーム後の部屋は9割以上が更新して頂いております。

通常、購入後時の賃収入が、Maxで後は年々減って行くと言うのが常識ですが、キチンとリフォーム、客付け依頼の努力をすれば、家賃収入upは、どの物件でも望めると私は思っております。
そしてそのリフォーム費用も2話目でお話した通り、比較的安い価格です。

さて、今回は引っ越しシーズン到来なので、退去対策についてもお話したいと思います。

実は、私も賃貸派の為、更新の都度、賃貸物件を探し周っているからです。
なぜ、更新の都度かといいますと、更新手数料が家賃の1ヶ月分、及び管理会社の手数料、火災保険、保証会社更新費用等 更新時には、出費が大きいからです。

どうせ大きな出費をするのであれば、もっと良い所があれば住み替えちゃえ！！
といった具合で、退去を考えてしまいます。

一方、私はオーナーの立場であるため、その辺の事情は分かりますが、大学卒業、転勤、ご結婚、不慮の事態(病気、入院、近隣騒音)以外は、この更新を機に転居するが多いのではないでしょうか。

さて私の場合退去対策ですが、まず物件購入時、入居者さんを現状の家賃で2つにクラス別けをしております。
Aクラス:私の想定家賃若しくはそれ以上の家賃を払って頂いている入居者さん
Bクラス:私の想定家賃以下で居住されている入居者さん

Aクラスの入居者さんには、更新料金、管理会社の事務手数料は一切頂きません。オーナーである私が負担します。また値引き要求にも、ある程度要求を答えます。
但し、家賃を引かないで、一括キャッシュバックです。(何故家賃を引かないのかは、次回以降でお話し致します。
併せて、退去予告日を2ヶ月前に契約を変えます。
「退去する理由を入居者さんに与えない」のです。

また一方では、理想家賃より低い家賃の方からは、普通通り更新料を頂きます。
また、値引き要求には一切応じません！

時には、低価格の家賃の方には、家賃upを実施したりします。

つまり差別化して、理想家賃の方には、優遇して、「長く住んでもらい」、一方低家賃の方には、更新するかしないかは、どうぞご自由にという姿勢で対応しております。

また、家賃未払い、家賃遅延、共用部へ私物を置く、共用部を汚す、共用部の電源を勝手に部屋に引き込む、ゴミ捨てのマナー等々問題を起こすのも私の物件では、この低家賃の入居者さん達です。

管理会社様に余計な仕事をさせる困った人達です。

オーナー＝経営者です。
経営改善するのは当たり前の行動です。

問題点を見つけて改善する。
私の場合は、低価格帯の入居者の退去を推進して、家賃UPの見込める内装に仕上げて、新しい入居者様に、長く住んでもらう。
強いては、物件美観のup、入居者様の属性も良くなるので、迷惑行為などもなくなるのです。これは、私の物件での話なので、皆さんは、更新料をお取りになっているのであれば、是非「更新手数料を無料」にする事オススメします。

だって、退去されたら、リフォーム代（現状回復代）、AD、空室期間の家賃と、更新費用の何倍の費用がかかるのでしょうか。

少なくても家賃の3倍～4倍の費用がかかる訳ですから大きな出費に繋がりますので、そこで「更新手数料を無料」にするだけで、退去理由の１つがなくなるので、更新の確立があがり、敷いては賃貸経営の安定運営に繋がるのです。

更新手数料無料化、是非も実践していただければと。