スルガショックを発端に融資規制が始まりましたが、まだまだ金融機関は不動産融資に対して消極的です。
売買専門業者は事業を継続していくために躍起になって毎日物件情報を求めて動いております。
業者間では売主様のあずかり知らぬところでブローカー連中はどこからか仕入れてきた情報を無作為にかたっぱしに流しています。
時間の無駄なのでほぼ内容を見ることなく削除しています。
メールで流れてくる情報を鵜呑みに信用はできませんし弊社が取引する可能性はほぼ皆無です。
そのようなことに時間を費やしても何も得られませんから。
概要書・レントロール・謄本を右から左に流してまるで釣り針に餌をつけて魚が引っかかるのを待ってる釣り人のような行為は滑稽に思ったりもします。
ここ最近の弊社の事業ですが、不動産オーナー様の経営サポートをメインとした管理業務に主軸を置いております。
5年前から3年前までの3年間で売上高100億円の買取・再生・販売を行いました。
そこで培ったデータ基に仕入・販売する物件の基準を新たに設け基準をクリアした案件だけを取り組んでおります。
基準を上げれば上げるほど当然ですが、案件数は減りますし売上も減って利益も減ります。
しかしそれができるのも長年の経験で現在の市況が来ることを肌で感じ取り、事前に来る時に備えて時間を掛けて準備をしていたからこそです。
ITを導入したことと、さまざまなリストラを行ったことと、協力会社とのネットワーク構築ができたからです。
弊社の情報源は所有者様からです。
ここ3年間の売買実績は都心区分マンションの売買・人口200万都市の駅近物件の土地から仕入れる新築一棟アパート（現在満室稼働中）・建物状態の良い満室のオーナーチェンジ一棟RCです。
都心区分は収益還元法での評価ですのですぐに買主が見つかります。
地方の一棟物融資は非常に厳しいですが、弊社が取扱う案件は積算評価＞売却価格なので融資額90％・金利1％台・残存の法定年数での融資期間でも年間家賃の30％はキャッシュが残ります。
また最新の事例では弊社管理物件でオーナー様から別事業への資金確保の目的での売却のご相談を受けお手伝いをさせて頂きました。
購入者は弊社で既に10億円超の取引のある投資家であり物件管理も弊社にお任せ頂いてる経営者様です。
弊社で継続して物件管理を行って参りますので融資金の完済まで・または売却による現金化までサポートをしていきます。
一概には言えませんが、場所の良い商業地・近隣商業地域（容積率400％・500％）は収益還元法から算出する評価額がメインとなり融資額が決定しますので、概ね現金50％・融資50％でないと収支が回りませんし購入できません。
地方のまあまあ場所の良い第一種・第二種中高層住居専用地域（容積率200％）は積算評価法の評価割合が70％・収益還元法の評価割合が30％ですので頭金10％程度で購入できます。
しかし良いことばかりではありません。
注意点はずばり入居付けです。
シンプルに言えば積算評価法をメインとするエリアの特に築古物件は入居付けが非常に厳しくリーシング戦略がその成否の肝になってきます。
売物件として出てくる低価格帯2,000～3,000万円クラスの土地値物件のアパートは築30年を経過した案件が大半です。
金利3％台の金融機関・日本政策金融公庫等で融資を引いて購入はできますが高額な修繕費用がかかりさらに入居付けにも困ることが多々あります。
不動産投資は不労所得ではなく苦労所得です。
融資を利用してレバレッジを掛けて規模をある程度（20億円規模）まで大きくすることは可能ですがれっきとした経営なのです。
物件を購入所有した時点で投資家脳から経営者脳への移行が必要です。
経営はまず投資・そして回収です。
その順番は決して変わることはありません。
会社へ行ってタイムカードを押し毎月25日になれば自動的に口座を給与が振り込まれるものとは全く違います。
融資を活用して所有したらすぐにサラリーマンを辞めれるものでもありません。
所有したら経営者として常にリスクを取りながら利益を得ていくのです。
時には大きなリスクを取らなければならないこともあります。
ご自身のライフプランにあった不動産を選択してしっかりとした資金計画をたてた上で始めることが肝であり重要です。
弊社はこれまで買取・再生・販売して得たノウハウを基に現在では売却査定・出口戦略・経営改善・満室経営コンサルティングとして・物件管理業務まで経営に係る全般をお引き受けできるまでに成長を遂げました。
相続・売却・購入・管理の相談、何でもご相談ください。
ご紹介する物件は全て未公開物件です。
OMパートナーズOwner’sClub会員様は融資規制が厳しい今でも区分・一棟収益マンションの売却・購入をしています。
OMパートナーズOwner’sClub入会には審査を設けております。
不動産投資・経営は自己責任であることを十分にご理解している方が対象です。